Как проверять вторичку на юридическую чистоту

Вы можете самостоятельно проверить риски при покупке квартиры, воспользовавшись теми же методами, которые используют риэлторы. Это позволит вам защитить свои средства и избавиться от посредников при покупке.

Что такое юридическая чистота и зачем ее проверять?
Юридическая чистота квартиры — это термин, означающий, что недвижимость не имеет никаких «подводных камней». То есть, юридически чистая квартира — это объект, покупка которого не грозит новому владельцу судебными разбирательствами, потерей средств или другими неприятностями.

Проверить юридическую чистоту могут специалисты — такая услуга стоит от 2000 до 8000 рублей. Проверку может провести и риэлтор — за отдельную плату, разумеется. Или вы можете самостоятельно проверить все аспекты, связанные с рисками приобретаемой квартиры. Конечно, самостоятельная проверка тоже не будет бесплатной, но траты будут гораздо меньше, чем при использовании услуг специалистов, — примерно 1200 рублей.
Плюсы самостоятельной проверки юридической чистоты:
— значительная экономия средств;
— информация из первоисточника;
— устранение риска подлога документов и фактов.
К примеру, «черный» риэлтор может подменить документы, создав иллюзию безопасности проведения сделки. Или же скрыть наличие арестов, обременений, задолженностей по платежам. Поэтому лучший способ — проводить проверку чистоты квартиры самостоятельно, чтобы быть уверенным в отсутствии рисков при приобретении квартиры.

Что просить у продавца
Помимо документов на квартиру продавец должен представить дополнительные справки. Одни из справок доказывают, что собственник квартиры действительно осознает факт ее продажи и полностью отвечает за свои действия. Другие документы помогают исключить риски судебных разбирательств в будущем.

Справки о дееспособности всех собственников квартиры докажут, что все из участников сделки (или давших согласие) отвечают за свои поступки. А значит, не будут в будущем оспаривать продажу квартиры, ссылаясь на свое психическое нездоровье или ограниченную дееспособность.

Справка о составе семьи позволит убедиться, что продавец квартиры не скрывает несовершеннолетних детей или супруга. Если таковые есть, то нужно убедиться, что дети получат другое жилье (не меньше не площади), а супруг не против продажи. От супруга желательно получить письменное согласие на сделку.

Отдельно нужно проверить документ о том, кто прописан в квартире. Сама по себе прописка не дает права на собственность. Но этот документ поможет вычислить персон, которые могут в будущем заявить о своих претензиях на купленную вами квартиру. К примеру, брата продавца, который когда-то отказался от своей доли в унаследованной квартире, а потом захотел получить ее.

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам защитит вас от разбирательств с чужими долгами, которые управляющая компания может приписать вам.

Выписка из ЕГРН
Если предыдущие справки должен вам предоставить продавец квартиры, то документы из Росреестра вы можете получить самостоятельно, без его участия. Ставить в известность продавца о проводимой вами проверке вовсе не стоит: если ему нечего скрывать, то ваши действия не причинят ему неудобств.

Первое, что нужно заказать при покупке квартиры на вторичном рынке — это выписка из ЕГРН. Этот документ позволит вас узнать имена всех собственников данного помещения, а также их доли. Эта же выписка позволит вам проверить, насколько точность и честно описал продаваемый объект, в том числе площадь и другие технические характеристики. Эти данные нужно внимательно сверить с теми, что указаны в документации, представленной продавцом.

Кроме того, выписка из ЕГРН защитит вас от покупки квартиры с обременениями — залогом или ипотекой. Наличие арестов тоже отображается в данной выписке. Это важный момент, так как недвижимость под арестом не может быть продана. И вам откажут в регистрации права. Подвох тут в том, что продавец может уговорить вас занизить в документах стоимость квартиры. И в итоге вам вернут средства (так как сделку признают недействительной), но только ту сумму, что фигурирует в договоре.

И самое главное — выписка из ЕГРН позволит вам проверить, кто на самом деле является собственником квартиры. То есть, данные в паспорте продавца должны совпадать с данными из выписки.

Выписка о переходе прав
Практически все квартиры на вторичном рынке продавались или наследовались. Проверить цепочку собственников помогает выписка о переходе прав — это история прав на объект. В документе будут указаны дата и основание переходе прав, а также ФИО собственников.

Насторожиться нужно в том случае, если:
— собственник не говорил о том, что квартира была недавно унаследована;
— продавец не упоминал о частых продажах квартиры.

Сокрытие данных о наследовании могут использовать мошенники. К примеру, члены одной семьи договариваются о махинации. Сначала один из родственников продает квартиру, а через некоторое время другой наследник заявляет о своих правах и отчуждает имущество у нового собственника. В практике считаются потенциально опасными квартиры, которые были унаследованы за три года о сделки (или позже). Наиболее безопасными являются объекты, унаследованные 5-10 лет назад и не являющиеся предметом судебных разбирательств.

О чем могут говорить частые продажи квартиры? Так, это может указывать на скрытые недостатки квартиры: проблемные соседи, аварийное состояние инженерных коммуникаций, плесень, насекомые-паразиты и прочие «сюрпризы». Другой вариант: частые продажи могут скрывать долгоиграющую махинацию мошенников. Например, такую:
— Первый собственник продает объект своему подельнику;
— Подельник продает квартиру новому собственнику, после чего скрывается;
— Первый собственник обращается в суд и настаивает, что заключал сделку под угрозами или пребывая в недееспособном состоянии;
— В итоге квартира переходит снова первому собственнику, а последний покупатель остается без недвижимости и денег.
Это только два примера того, что может скрываться за частыми продажами квартиры. И это в любом случае тревожный признак, который требует дополнительных объяснений со стороны продавца. Если вы не получите понятных и убедительных ответов — сделку лучше отменить, чтобы не стать жертвой аферистов.

Не стесняйтесь расспросить будущих соседей
Это не плохой тон — заранее познакомиться с будущими соседями и узнать у них о понравившейся квартире: часто ли топят, шумно ли в подъезде, не было ли каких-то темных историй, связанной с недвижимостью или членами семьи продавца. Расспросы помогут вам получить информацию, дополняющую данные из официальных документов.

Проверка юридической чистоты квартиры, включая опрос соседей, займет всего один день и потребует небольших трат. При этом вы сможете купить квартиру «без проблем» и удачно вложить свои деньги.

Статью подготовила специальный корреспондент Жегунова Дана Михайловна